長租公寓暴雷背后，牽扯到的除了房東、租客、長租公寓企業(yè)外，可能還有第四方，就是為其提供租金貸的金融機構(gòu)。
12月2日，自如APP的服務(wù)助手消息提示，簽約海燕計劃付款方式中，自如分期、輕松付于11月27日暫停使用，已簽海燕用戶不受影響，仍可正常還款。
租金貸的出現(xiàn)，改變了傳統(tǒng)租房“押一付三”的模式，長租公寓企業(yè)可以從金融機構(gòu)獲得一整年的預(yù)付款，放大資金杠桿，搶占市場份額。對于資金并不寬裕的租客而言，租金貸也減輕了其租房壓力，這看似一舉兩得的事情因何被叫停呢?
上海大邦律師事務(wù)所高級合伙人張黔林認(rèn)為，長租公寓引入租金貸的目的是利用來自金融機構(gòu)的預(yù)付款來支持企業(yè)擴張。一些新興行業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢想在短期內(nèi)達到規(guī)模效應(yīng)，再用流量賺錢，因此提出貸款貼息等政策，吸引租客使用租金貸，但由于缺乏清晰的盈利模式，隱藏了一定的風(fēng)險。
在這種模式中，長租公寓企業(yè)、房東、租客、金融機構(gòu)之間，形成一個閉環(huán)。房東提供房源，銀行提供租金貸，租客從長租公寓手中租房子，并向金融機構(gòu)按月還款，長租公寓企業(yè)是串聯(lián)起整條鏈的關(guān)鍵要素，一旦出現(xiàn)問題，其他三個環(huán)節(jié)都將受到影響。
“部分長租公寓熱衷以‘隱瞞真相’或‘改頭換面’的方式，誘導(dǎo)租客選擇租金貸方式，甚至以貼息方式給租客讓利，其最大的利益點在于租金貸可以快速實現(xiàn)長期租金一次性回款。其結(jié)果是，長租公寓平臺采用‘長收短付’方式，變相占用房東應(yīng)得房租收益，甚至視為自身經(jīng)營收入挪作他用，搶占房源實施不正當(dāng)競爭。”中國政法大學(xué)知識產(chǎn)權(quán)研究中心特約研究員李俊慧表示。
李俊慧認(rèn)為，歸根到底，長租公寓大力推動租金貸模式，一方面是有利可圖，另一方面是監(jiān)管漏洞，潛在或不當(dāng)收益空間巨大。
實際上，住建部等六部門早在2019年12月25日印發(fā)的指導(dǎo)意見中指出，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%。
“據(jù)我所知，指導(dǎo)意見中提到的租金貸比例沒有后續(xù)進行專門的核查通報，對租賃企業(yè)約束不大。但現(xiàn)在有要求租金貸的租金進入第三方銀行監(jiān)管賬戶，我認(rèn)為這將有效限制租賃企業(yè)濫用租金。實際上，租金貸并不是完全負(fù)面的，可以視作一種金融創(chuàng)新，但在后續(xù)推進過程中，企業(yè)如何使用這部分資金還要繼續(xù)做好規(guī)范和監(jiān)管。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示。
長租公寓暴雷“跑路”后，丟下的鍋該由誰背呢?
12月2日，向長租公寓租客提供消費貸的微眾銀行發(fā)布公告提出，為受長租公寓暴雷影響被迫搬離公寓，并確認(rèn)完成登記的客戶暫停扣款。剩余貸款本金將給予免息延期，在2023年12月31日之前，不扣款、不計息，不影響信用記錄。
張黔林認(rèn)為，從三方關(guān)系而言，長租公寓企業(yè)是承租人，租客是次承租人，貸款公司是貸款人，租客是借款人，租客通過向貸款公司借款向長租公寓企業(yè)支付房租，事后再向貸款公司償還。所以長租公寓企業(yè)暴雷后，租客可以向長租公寓企業(yè)追究違約責(zé)任，但同時仍然有向貸款公司還款的義務(wù)。
李俊慧則認(rèn)為，對于租金貸產(chǎn)生的風(fēng)險，源頭上并不是租客失信行為所致，而是長租公寓企業(yè)不當(dāng)運營所致。甚至從某種上來說，少數(shù)長租公寓有利用租金貸模式騙取銀行資金的傾向或風(fēng)險。
“對于經(jīng)營不善的長租公寓企業(yè)，出現(xiàn)租客已不實際租用房屋但依舊背負(fù)貸款的問題，致貸款本金及利息損失，不應(yīng)由租客單方承擔(dān)。較為穩(wěn)妥的方式是，由租客、房東、平臺和銀行，根據(jù)各自過錯或過失情況，按比例承擔(dān)分?jǐn)偂?rdquo;李俊慧告訴第一財經(jīng)記者。
(記者 孫維維)
