開年首周 房企海外“搶灘”發債

開年首周，房企紛紛加快發債節奏，“搶灘”發債。據貝殼研究院數據顯示，2021年1月4日至10日，房企共發行境內外債券30筆，融資金額約550.1億元人民幣，同比增長133.0%。其中，房企境外債券發行金額約61.6億美元(約399.1億元人民幣)，同比大幅增長481%，占整體發債規模的72.5%。

值得關注的是，該輪房企發債最高利率達10.75%，而最低利率則為2.7%。房企發債利率分化嚴重，“馬太效應”正進一步凸顯。

借“新”還“舊”搶占融資窗口期

歷年來，一季度都是房企狠抓的融資“窗口期”。同策研究院研究總監宋紅衛分析，上一年年底是房企債務集中支付節點，因此次年年初房企對現金流需求較為急迫。同時，作為供方的金融機構，第一季度額度也相對充裕。

截至1月10日，包括碧桂園、世茂、龍湖、旭輝、金科等標桿房企在內的30余家企業，均對外披露了發債計劃。

房企們爭相“搶跑”的背后，是即將如期而至的償債壓力。據中指研究院統計，2021年，房地產行業債券償還總規模將達10909億元，歷史性突破萬億元關口。

隨著境內融資政策收緊，房企融資成本提高，融資難度不斷加大，促使房企們紛紛將目光投向海外發債。其中，中長期“美元債”受到大多房企的青睞。同策研究院資深分析師肖云祥分析指出，這種現象的出現，或與美元匯率持續走低有關。

數據顯示，在房企們海外發債中，發行美元債的房企占比近六成。其中，3年及以上的中長期美元票據占據主流，世茂、龍光和華僑城等房企美元債期限均在六年或以上。

基于房企們的搶灘熱潮，貝殼研究院高級分析師潘浩預測，2021年首月發債規模大概率仍將保持高位，境外債占比將大幅提升。

利差懸殊 融資增速或將下降

值得關注的是，房企們海外發債利率相差懸殊。在開年首周的這輪發債中，房企發債最高利率達10.75%，而最低利率則為2.7%，發債利率相差三倍不止。

據同策研究院分析，成本的高低和房企的穩健性不無關系。國企和央企在資本市場更具有優勢，能以更低的價格獲得資金。而碧桂園、龍湖和世茂等房企則憑借良好的穩健性，同樣贏得了金融機構的認可。

相反，采取較為激進融資策略的房企，也易被貼上“高風險”的標簽。以整體資產負債率超85%的當代置業為例，在其最新一輪發債中，該企業以9.8%的發債利率居于高位。

因此，“馬太效應”凸顯。大部分頭部房企發揮規模優勢，以穩健的策略，繼續獲得低融資成本和長融資期限;反之，中小房企的發債利率仍將持續處于高位。首尾房企融資利率分化愈加明顯。

對于未來房企融資走勢，58安居客房產研究院分院院長張波認為，從房企的償債壓力和開發規模來看，內在的融資壓力依然巨大，隨著房地產金融側的管控力度明顯增強，未來房企發債的難易度難言樂觀。預計房企的內外債規模很難再出現明顯增長，加快存貨的去化速度以及通過合作開放，引入戰略投資者等方式會在房企中表現得更為普遍。

克而瑞研究中心也認為，“降杠桿”將是房企主旋律，融資增速或將下降。

(記者 齊悅)