多地對于房地產交易資金的監管仍在繼續。
據悉，春節假期后廣州等地正在排查房抵經營貸違規流入樓市的情況，特別是在同一年內同時申請了經營貸、個人按揭貸款的客戶。其中，客戶若無法解釋或銀行不接受客戶的解釋，需做好提前結清房貸的準備。
事實上，記者了解到，排查房抵經營貸違規流入樓市的區域并非只有廣州，2020年至今，深圳、北京以及上海等一線城市監管部門也多次發文，防范經營貸流入樓市。
與此同時，金融監管部門對房地產融資也采取了一系列針對性的調控。前有“三道紅線”，對房企資產負債的水平和結構提出新的要求，后有發布銀行業金融機構房地產貸款集中度的通知，對銀行房地產貸款的結構提出要求。
值得注意的是，在此背景下，房地產行業也面臨著加速洗牌與分化的局面。不少房企出現業績預虧，甚至違約等情況。云南城投、美好置業等房企發布業績預虧，而華夏幸福及新華聯等房企亦相繼出現違約。
中國房地產數據研究院院長陳晟對此建議，房企必須要保護自身現金流并按要求降低負債。“房企在現狀下，要像保護眼睛一樣保護自己的現金流，并且必須要吻合國家調控要求，盡量降低負債。”
房地產調控“多管齊下”
近年來，由于個人經營貸利率低于房貸利率，經營貸頻頻違規流入房地產市場，成為了金融監管部門嚴查嚴控的對象。
根據相關統計報告數據，房貸與經營貸確實在同步增長。央行發布的《2020年金融機構貸款投向統計報告》顯示，2020年末，本外幣住戶經營性貸款余額13.62萬億元，同比增長20%，增速比上年末高7.5個百分點;全年增加2.27萬億元，同比多增1萬億元。
而住戶消費性貸款(經營貸)余額49.57萬億元，同比增長12.7%，增速比上年末低3.6個百分點;全年增加5.59萬億元，同比少增5717億元。
為了防范經營貸違規流入房地產市場，2020年至今，多個一線城市開始對經營貸流入房地產市場強化了“防火墻”。
2020年4月20日，中國人民銀行深圳中支貨幣信貸處下發《關于房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況的緊急自查通知》，要求各銀行針對2020年以來新發放的房抵經營貸(含借款人為企業或個人)情況立即開展自查，主要包括截至2020年3月末房抵經營貸余額、貸前準入情況、貸款管理情況、貸后管理情況等。
而在今年春節前后，廣州、北京、上海等一線城市監管部門也相繼發文，防范經營貸流入樓市。
記者留意到，近兩年，監管部門除了對房地產金融中貸款購房的資金來源嚴防嚴控外，對房企資金鏈以及銀行貸款結構亦提出新的要求。
2020年8月，以“三道紅線”為代表的房地產金融審慎管理政策正式提出。按照監管層的要求，對房地產融資的管理，主要以“三道紅線”為標準，具體為：剔除預收款后的資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1倍。根據房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實施差異化債務規模管理。
2020年最后一天，監管繼續加碼。央行和銀保監會聯合發布新政，對銀行的房地產貸款、個人住房貸款占總額比例分別設定上限。銀行按照資產規模和機構類型被分為五檔，若依照兩項指標均達上限來估算，各檔銀行房地產開發貸占比上限約為5%～7.5%。這相當于監管層給銀行下了明確指標，禁止資金過多流入房地產。
植信投資研究院認為，監管部門針對住房金融政策嚴格規范的意圖已經比較明確，而“三道紅線”和集中度管理體現了監管部門對住房金融政策的連續性，是健全我國宏觀審慎管理制度和完善房地產金融管理長效機制的重要舉措。
廣東省房協專家委員龍斌也指出，房地產金融強化調控確實很重要。“最主要的背景是防范金融風險，因為房地產是資金密集型的行業，金融風險潛在的發生可能性會比較高，所以對房地產金融進行調控很重要。”
多房企業績“預警”
隨著房地產調控進一步加碼，另一個不可忽視的現象是，已對不少房企的資金鏈、業績均產生了直接影響。
中國房地產數據研究院院長陳晟告訴記者，住房金融政策嚴格規范對不少房企已經造成了直接的影響。“三道紅線以及對銀行的貸款比例要求，都是房地產金融調控的組成部分，目的是抑制投機以及部分一線城市房價的熱度。而調控‘多管齊下’已對房地產企業，特別是之前快速增長、負債過快、結構不太合理的企業已經造成了比較直接的影響。”
龍斌則分析指出，在房地產調控背景下，特別是對資金流入房地產業的嚴格控制，對于早期一味地去拿地、儲備地、拿地王的房企所產生的影響比較突出。“近年很多房企出現違約，我覺得主要是兩個方面原因：第一是企業規模做得過大擴張太厲害，受整個經濟大環境的影響，它出現一些問題。第二個原因就是產品市場應該還是有問題，就是一方面拿地拿得多，資金花得多，另一方面產品適銷不對路會出現資金問題。”
調控政策趨緊疊加疫情影響，事實上確實造成了房企的加速洗牌與分化。根據春節前的業績預告，多房企業績“預警”。
日前，云南城投發布公告稱，預計2020年度歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損27.5億元～23億元，扣非后虧損36.3億元～31.8億元。同一日，美好置業也發布業績預警，2020年度歸屬于上市公司股東扣非凈利潤虧損4.3億元～5.5億元。
作為TOP5房企之一的保利地產，利潤增長僅錄得個位數增長。根據其發布的業績快報顯示，2020年實現營業總收入2452.62億元，同比增長3.93%;營業利潤522.51億元，歸屬股東凈利潤289.08億元，分別同比增長3.67%和3.39%。對比2019年超過40%的利潤增長，交出的2020年答卷實在難以讓市場滿意。
新華聯亦發布公告稱，預計2020年公司歸屬股東凈利潤虧損11億元～13億元，扣非后虧損11.5億元～13.6億元。恒隆地產也發布公告稱，2020年歸屬股東凈利潤虧損25.71億港元。
此外，多房企亦承認債務危機。如華夏幸福公開承認債務危機，已有52.55億元債務逾期，公司可動用資金僅有8億元。
而泰禾集團去年違約金額仍高達300多億元，公告顯示，截至2020年12月31日，公司已到期未歸還借款金額為398.50億元，尚未支付的利息為67.48億元。新華聯也因資金緊張，逾期貸款高達13.44億元。
在宏觀調控趨嚴，疊加疫情影響的背景下，房地產企業又該如何“突圍”?對此，陳晟指出，房企要更著重負債與現金流情況，保障企業的正常運營。“房企要像保護眼睛一樣保護自己的現金流以及吻合國家調控要求，盡量降低負債，這是必須的。”
龍斌則建議要注重穩健經營。“最重要的還是穩健經營吧，其次要保持充足的現金流，還有就是讓產品更加適合市場這個最大的主流，注重產品品質，這樣的話今年也不會太差，未來也不會太差，房地產應該說在經濟調整過程中，還是比較重要的產業市場。”
(記者 陳靖斌)
