新一輪限價(jià)政策吸取了之前的教訓(xùn)，要求地價(jià)和房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)，這其實(shí)是要求土地管理部門(mén)和調(diào)控管理部門(mén)的目標(biāo)要一致。
近期，各地樓市密集調(diào)控，限價(jià)政策重啟。相對(duì)2016-2019年那一輪限價(jià)，新的限價(jià)政策還升級(jí)了，不僅深圳、成都等熱點(diǎn)城市再次啟動(dòng)限價(jià)，徐州、湖州、義烏等三、四線城市也開(kāi)始限價(jià)。另外，新的限價(jià)政策要求，地價(jià)和房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)限制、新房和二手房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)限制。因?yàn)椋貎r(jià)不限制的話，單純限制房?jī)r(jià)會(huì)導(dǎo)致公建減配，部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目甚至?xí)种茷E造，引發(fā)后續(xù)業(yè)主維權(quán);單純限制新房?jī)r(jià)格，但二手房不限價(jià)，會(huì)導(dǎo)致一二手房?jī)r(jià)格倒掛，倒逼新房漲價(jià)。
當(dāng)“一城一策”取代自上而下的調(diào)控布局時(shí)，地方政府主動(dòng)調(diào)控、前瞻性調(diào)控的動(dòng)力減弱。所以，面對(duì)房?jī)r(jià)再次明顯上漲的形勢(shì)，調(diào)控壓力增大，限價(jià)可能是多方可以接受的結(jié)果：對(duì)上面有了交代，畢竟“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”是長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo);對(duì)下能迎合民意，畢竟限價(jià)能減緩買(mǎi)房人的焦慮情緒;對(duì)地方而言，限價(jià)還能保持樓市的熱度，因?yàn)橄迌r(jià)持續(xù)刺激買(mǎi)房的欲望。
業(yè)內(nèi)一直在批評(píng)限價(jià)政策。但是，當(dāng)我們?cè)絹?lái)越強(qiáng)調(diào)住房的公共屬性和民生屬性，限價(jià)政策也就變得合理了。特別是，當(dāng)下各地都在打造民生幸福城市，搶人口、搶人才，都在積極打造“雙循環(huán)”發(fā)展的新格局，促內(nèi)需、擴(kuò)消費(fèi)。花錢(qián)的地方越來(lái)越多，而地方財(cái)政收入增速卻降到了低位。既限制價(jià)格，又要保持一定的樓市熱度，這就是不得已而為之的選擇了。
上一輪限價(jià)發(fā)生在2016-2019年。當(dāng)時(shí)的做法比較簡(jiǎn)單，要求熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)保持在2016年10月份的水平。但是，由于前后出讓的地價(jià)明顯上漲，加上樓市調(diào)控嚴(yán)格后，正規(guī)融資渠道收緊甚至關(guān)閘，房企融資轉(zhuǎn)向影子銀行，融資成本也很高，前端限制房?jī)r(jià)的結(jié)果，就是開(kāi)發(fā)商將“快周轉(zhuǎn)”做到極致，硬生生將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)變成了流水線作業(yè)，粗制濫造、精裝修減配在行業(yè)大面積出現(xiàn)。甚至，劣幣驅(qū)逐良幣，一些龍頭開(kāi)發(fā)商，也不得不放棄產(chǎn)品精雕細(xì)琢。
如果精裝修減配，甚至粗制濫造等也包不住成本的，就演變?yōu)榇笠?guī)模的數(shù)據(jù)造假，包括“雙合同”、延后網(wǎng)簽。當(dāng)限價(jià)創(chuàng)造的購(gòu)房紅利太大時(shí)，甚至?xí)霈F(xiàn)“茶水費(fèi)”、倒賣(mài)房號(hào)等。到了2019年，新房市場(chǎng)前端的成本越來(lái)越高，市場(chǎng)亂象越來(lái)越頻繁，后端限價(jià)越來(lái)越難以持續(xù)，再加上樓市調(diào)控壓力降低，內(nèi)外經(jīng)濟(jì)大環(huán)境變化(比如中美貿(mào)易戰(zhàn)、環(huán)保攻堅(jiān)和清理P2P等等)，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，特別是2020年疫情發(fā)生，從2019年底限價(jià)政策就開(kāi)始退出了。
新一輪限價(jià)政策吸取了之前的教訓(xùn)，各地調(diào)控都要求地價(jià)和房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)，這其實(shí)是要求土地管理部門(mén)和調(diào)控管理部門(mén)的目標(biāo)要一致。過(guò)去，這兩個(gè)部門(mén)在調(diào)控上的目標(biāo)是不一致的。
這一輪限價(jià)，如果真能將源頭上的地價(jià)控制住，限價(jià)效果要比上一輪要好。當(dāng)然，前提是割舍掉對(duì)土地財(cái)政的短期依賴。近期，各地發(fā)布集中出讓土地的公告，每年3-4批的土地集中出讓，有助于降低土地溢價(jià)率和地方饑渴式供地。另外，“三道紅線”也開(kāi)始漸進(jìn)落地，開(kāi)發(fā)商饑渴式融資的沖動(dòng)也有望得到控制。土地和資金成本降下來(lái)了，房?jī)r(jià)壓力就小很多。
不過(guò)，限價(jià)政策要得力，還得控制二手住房的價(jià)格。目前看，除了深圳以外，其他城市對(duì)二手房?jī)r(jià)格的控制力度是非常弱的，甚至連二手住房的價(jià)格信息都不掌握。當(dāng)出現(xiàn)明顯的一二手房?jī)r(jià)格倒掛時(shí)，新房限價(jià)就會(huì)導(dǎo)致“打新熱潮”，這反而會(huì)刺激樓市向不斷上的熱度。住房的公共屬性突出，限價(jià)是合理的，即便國(guó)外也對(duì)公共產(chǎn)品限價(jià)，比如德國(guó)將隨意漲房?jī)r(jià)視為違法。
但限價(jià)是個(gè)系統(tǒng)工程，要統(tǒng)籌規(guī)劃好，哪些該限(比如普通住房)、哪些不該限(比如高檔住房);也要遵從市場(chǎng)規(guī)律，與市場(chǎng)價(jià)格掛鉤，考慮開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)，考慮歷史遺留問(wèn)題，不能一刀切。
(作者 李宇嘉 系廣東省住房政策研究中心首席研究員)
