近日，招商蛇口發布了三季報，今年前三季度實現營業收入501.18億元，同比增長96.21%;歸母凈利潤為21.92億元，同比下降56.96%。
對于營收增長、凈利潤卻大幅下滑，招商蛇口表示，報告期內，受房地產項目結轉結構影響，社區業務毛利率同比下降;因疫情，公司實行減免租金等政策導致公司園區業務利潤同比下降明顯;上年同期公司轉讓子公司股權產生稅后凈收益22.26億元。
而若剔除掉上年同期的22.26億元收益，今年前三季度，招商蛇口的歸母凈利潤依舊同比大幅下滑了23.54%。
事實上在2019年，招商蛇口的扣非歸母凈利潤便下滑了14.55%，除了疫情的影響，收入占比較大的社區業務盈利能力下滑是重要原因。如今2020年僅剩下最后兩個多月，招商蛇口“故技重施”，開始頻繁出售股權，借此保利潤。
主要業務毛利率大幅下滑 疫情不是根本原因
招商蛇口的收入主要來自社區開發與運營(主要為房地產銷售)及園區開發與運營，收入占比約為7：3。上半年兩項主業的雙雙不利，令其凈利潤下滑幅度超80%，而第三季度業績雖有明顯反彈，但凈利潤降幅仍超50%，繼續增收不增利。
今年前三季度，招商蛇口的毛利率為24.32%，較2019年同期的36%同比下滑近12個百分點。2020年盈利能力繼續惡化。
今年以來，從外部環境來看，持續半年的疫情對公司的園區業務造成了較大的影響，上半年，公司的園區業務毛利率同比下滑了18.24個百分點至20%以下。
而除了受疫情影響的園區業務之外，收入占比超7成的社區業務毛利率也在持續下滑，更加需要引起關注。數據顯示，2019年，招商蛇口的社區業務毛利率由2018年的29.91%下滑至24.2%，而今年上半年進一步下滑至18.77%。當期結轉項目盈利空間較差。
銷售毛利率大幅下滑的同時，招商蛇口的費用控制也較差，前三季度凈利率同比大幅下降16.03個百分點至6.8%，進一步拖累盈利能力。
拿地成本上升較快 多個項目盈利空間不大
得益于產業園優勢，招商蛇口的拿地成本較低，但近來的數據顯示，拿地優勢似乎難以為繼。
今年招商蛇口加大了土地投資力度，但拿地成本顯著上升，上半年招商蛇口的拿地成本為9619.9元/平方米，較2019年的6858.75元/平方米增超40%，而同期銷售均價增速為18.1%，地價增速較快。今年拿下的地塊中不少都系溢價拿地，項目的盈利空間不大，公司未來毛利率或繼續承壓。
今年8月，招商蛇口通過搖號獲得長沙谷山南雙限地，地塊總價14.6億元，溢價率30%，樓面價6500元/平方米，限定毛坯住宅最高銷售均價12500元/平方米，除去一定的建筑成本后，這一項目的盈利空間并不大。
7月，經過47輪競拍，招商蛇口子公司以16.74億元競得東莞謝崗鎮謝山村2020WR026地塊，溢價率39%，剔除無償配建后，預估樓面價約8870元/平方米。
皇姑2020-02號北四臺子村二期-2地塊，溢價率24.44%，還需無償移交政府租賃住房27000平方米;
海虹口區嘉興路街道HK271-01地塊，溢價率為28.4%;
廣東中山翠亨新區起步區1宗住宅用地，溢價率9.01%
臨近年底頻繁出售股權 為保今年凈利潤?
2019年，招商蛇口的非經常性損益高達35.6億元，是2018年6.43億元的5.54倍。2019年公司的歸母凈利潤為160.33億元，同比增長5.2%，而扣非歸母凈利潤卻同比下滑14.55%。
今年下半年以來，招商蛇口又開始頻繁轉讓股權，2020年的非經常性損益很有可能再創新高。
9月23日，據北京產權交易所消息，招商蛇口擬轉讓深圳市樂藝置業有限公司49%股權，轉讓底價6.07億元。
10月21日，據重慶產權交易網消息，招商蛇口旗下公司招商局地產(武漢)有限公司擬轉讓武漢招盈漢都置業有限公司30%股權，轉讓底價2136.291萬元。
據北交所網站10月20日消息，招商蛇口全資子公司深圳市招盛閣置業管理有限公司100%股權及1.38億元債權，以及達峰國際股份有限公司的全資子公司明華(蛇口)海員服務公司100%股權及0.7億元債權掛牌轉讓，底價分別約為23.90億元和17.56億元，合計金額約41.46億元。
截至目前，招商蛇口的轉讓股權所得預計將超40億元，約為2019年全年扣非歸母凈利3成多。
同時，招商蛇口此番出售股權“瘦身”或也有三條紅線重壓之下的業務調整考量。招商蛇口目前的負債結構不算合理，截至6月末，有息負債中短期借款占比約47%，同時長期借款中，1-2年內到期債務占比較大，超443億元，存在較大的債務再融資需求。截至6月末，公司的現金短債比為0.96倍，觸及監管紅線，9月末則提至1.02倍，勉強達到監管要求的至少1倍。
