八成房企2020年業績過關背后：踩線完成 降價跑量
在剛剛過去的2020年，房地產市場可謂遭遇“重創”，面對動蕩的內外部環境，下半場發力的各大房企又交出了怎樣的成績單?
據北京商報記者統計，在已披露2020年銷售數據的30家房企中，有26家完成了年度業績目標，有4家設定目標的房企并未達標。值得一提的是，受疫情影響，2020年各房企目標完成率情況普遍放緩，在所統計的30家房企中，“踩線”過關的房企達到1/3。
TOP 4俱樂部：兩家未完成
1月過半，各大房企紛紛公布了2020年全年銷售數據。北京商報記者梳理發現，在已披露2020年銷售數據的30家房企中，有26家完成了年度業績目標，時代中國、金地集團等屬于業績目標完成的優等生。有4家設定目標的房企尚未達標，分別是中南建設、融創中國、碧桂園以及富力地產。
出乎意料，又在情理之中，TOP 4房企中有兩家未達成年度目標。融創中國公布的數據顯示，2020年其實現合同銷售額5752.6億元，去年初，融創中國定下全年銷售目標6000億元，這意味著其2020年目標完成率約為95.88%。不過與2019年比，依然有3.4%的增長。
同樣業績未達標的，還有常年高居榜首的碧桂園。自2018年開始，碧桂園對外僅公布權益銷售數據，不再公布全口徑銷售額。
公開報道顯示，2020年初，碧桂園集團總裁莫斌在談到業績目標時稱，“對外不宣布，對內有集團的內控目標”。但根據2020年集團去化67%的目標推算，碧桂園2020年全年預計權益銷售金額約6074.22億元。而實際上，碧桂園2020年的權益銷售金額為5706.6億元。從權益銷售的角度來看，碧桂園僅完成了預期目標的93.95%。不過與2019年比，依然有3.3%的增長。
另據第三方機構統計，碧桂園2020年全口徑銷售額鎖定在7888億元左右，仍穩坐地產榜單頭把交椅。
與融創中國和碧桂園相比，恒大2020年實現了7232.5億元的銷售額，目標完成率為111.27%;而萬科并未設置全年業績目標，但與2019年同期相比，萬科的銷售業績實現了兩位數增長。
第三方機構的數據顯示，房企TOP 3門檻已提升至7000億元，但北京商報記者注意到，業績門檻提升的背后，是“以價換量”的犧牲。以恒大為例，其2019年的銷售單價保持在1萬元/平方米之上，但2020年其銷售單價已下降至8945元/平方米。碧桂園、萬科以及融創中國等頭部房企的銷售單價也均出現了不同程度的下滑。
目標下調 踩線過關
受疫情影響，各房企在去年初均選擇了“保守”態度，2020年業績目標設定普遍謹慎。例如，遠洋集團2020年業績銷售目標設定為1300億元，這與2019年的1400億元相比下調了7%左右;新城控股2020年業績銷售目標為2500億元，較2019年的2700億元同樣下調約7%。
北京商報記者此前也做過統計，在35家公布業績目標的房企中，業績增速的平均值約為15%，整體表現趨緩。
但即便如此，各大房企的業績目標完成情況也并不盡如人意。在此次北京商報記者統計的30家房企中，目標完成率超過110%的房企僅有7家，此外有10家房企屬于“踩線”完成業績目標。
2020年全年，金科集團、正榮地產、遠洋集團、中國奧園、保利發展、中梁控股、旭輝集團、新城控股、合景泰富、世茂集團的銷售額分別為2233億元、1419億元、1310.4億元、1330億元、5028.48億元、1688億元、2310億元、2509.63億元、1036.08億元、3003.1億元。而它們的目標完成率超出部分多為小數值，例如遠洋集團2020年目標完成率為100.8%、中國奧園為100.61%、新城控股為100.39%等。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，疫情的影響只是一方面，房地產市場已經進入到“低流量”時代。無論是外部市場環境，還是房企自身的體量規模，業績增速放緩未來將成為常態化。從目前的市場表現來看，各家房企已經開始由“量”轉“質”，尤其是頭部房企表現更為強烈，中小房企的規模追求也越來越不平坦，未來它們的業績增幅也不會過于“高企”。
預測向好 融資收緊
雖有波折，2020年對于房地產市場仍是豐收的一年。
克而瑞數據顯示，從全口徑銷售額來看，2020年千億房企數量達到43家，較2019年增加9家，其中包括龍光集團、新力控股、時代中國等。千億房企“上新”，再次證明市場的活力仍在。
2020年，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻同比持續提升。其中，TOP 10和TOP 30房企操盤金額門檻分別提升18.5%和16.8%至2404.2億元和1120億元。
“雖然市場層面向好，但關乎房企生存的命脈正在被收緊。”中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，融資“三道紅線”疊加近期的房地產信貸集中度管理制度，中小房企的規模增長已經從源頭受到限制，未來的資源配置也只會向頭部集中，房地產市場分化會持續加劇。
2020年12月31日，銀保監會、央行發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，分檔設立銀行的房地產貸款余額占比和個人按揭貸款余額占比兩個上限，對超過上限的機構設置過渡期，并建立區域差別化調節機制。
彼時有分析認為，上述政策會進一步收緊房企融資端，而個人按揭貸款限制也會影響到房企銷售端，疊加“三道紅線”，這將是未來房地產市場的深度調整。
貝殼研究院數據顯示，2018-2019年兩年房企償債規模成倍增長，2020年償債規模約9154億元，同比增長28.7%，2021年到期債務規模(不含2021年將發行的超短期債券)預計將達12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關，直達1.2萬億元規模，房企償債壓力繼續攀升。
另一方面，房企融資持續分化，龍頭房企的融資優勢凸顯，這之中有碧桂園2.7%的利率，也有上坤地產12.75%的利率。1月15日，上坤地產發布公告稱，將發行一筆1.85億美元1年期優先票據，票面利率高達12.75%。
貝殼研究院高級分析師潘浩指出，融資收緊是所有房企的“必答題”，何去何從仍預留騰挪空間。從市場來看，短時間的債務壓縮是不現實的，但對于資本面較好的房企而言，機遇要大于挑戰，這無異于是一個擴大市場份額的機會。此消彼長，未來的市場分化會進一步加劇。
(記者 盧揚 王寅浩)
