三湘都市報(bào)·華聲在線全媒體記者 虢燦 卜嵐 通訊員 許振興
法拍房全面納入限購(gòu)，沒(méi)有房產(chǎn)所在地購(gòu)房資格的人，將不能競(jìng)拍法拍房。據(jù)最高法網(wǎng)站消息，《最高人民法院關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競(jìng)買(mǎi)人資格若干問(wèn)題的規(guī)定》將于2022年1月1日起施行，其中規(guī)定，受房產(chǎn)所在地限購(gòu)政策約束的競(jìng)買(mǎi)人申請(qǐng)參與法拍房競(jìng)拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。
12月20日，三湘都市報(bào)記者了解到，目前湖南省內(nèi)的法拍房中，僅長(zhǎng)沙對(duì)部分樓盤(pán)精準(zhǔn)限購(gòu)，其他市州沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)限購(gòu)政策。新規(guī)實(shí)施后，會(huì)帶來(lái)哪些變化和影響，記者進(jìn)行了采訪。
新規(guī)：競(jìng)拍法拍房需要購(gòu)房資格
根據(jù)最高法關(guān)于司法拍賣房產(chǎn)競(jìng)買(mǎi)人資格的相關(guān)規(guī)定，受房產(chǎn)所在地限購(gòu)政策約束的競(jìng)買(mǎi)人申請(qǐng)參與競(jìng)拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。也就是說(shuō)，想要競(jìng)拍法拍房，必須有房產(chǎn)所在地的購(gòu)房資格。競(jìng)買(mǎi)人申請(qǐng)參與競(jìng)拍的，應(yīng)當(dāng)承諾具備購(gòu)房資格及自愿承擔(dān)法律后果。
同時(shí)規(guī)定，司法拍賣房產(chǎn)成交后，法院在出具成交裁定書(shū)前，應(yīng)當(dāng)審核買(mǎi)家提交的從申請(qǐng)參與競(jìng)拍到成交裁定書(shū)出具時(shí)這一時(shí)間段具備購(gòu)房資格的證明材料。如果經(jīng)審核買(mǎi)家不符合持續(xù)具備購(gòu)房資格條件，買(mǎi)家請(qǐng)求出具拍賣成交裁定書(shū)的，法院不予準(zhǔn)許。
如果買(mǎi)家虛構(gòu)購(gòu)房資格參與司法拍賣房產(chǎn)活動(dòng)且拍賣成交，當(dāng)事人、利害關(guān)系人以違背公序良俗為由主張?jiān)撆馁u行為無(wú)效的，法院應(yīng)予支持。如果買(mǎi)家虛構(gòu)購(gòu)房資格導(dǎo)致拍賣行為無(wú)效，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
司法拍賣房產(chǎn)出現(xiàn)流拍等無(wú)法正常處置情形，不具備購(gòu)房資格的申請(qǐng)執(zhí)行人等當(dāng)事人請(qǐng)求以該房抵債的，人民法院不予支持。
競(jìng)買(mǎi)人虛構(gòu)購(gòu)房資格或者當(dāng)事人之間惡意串通，侵害他人合法權(quán)益或者逃避履行法律文書(shū)確定的義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
影響：對(duì)法拍房市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范，給城市主動(dòng)權(quán)
“最高法的新規(guī)是對(duì)‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒’定位的堅(jiān)持。”長(zhǎng)沙岳麓人民法院執(zhí)行局法官肖和平介紹，新規(guī)第一條中特別提到了“受房產(chǎn)所在地限購(gòu)政策約束”，這實(shí)際上是給了各個(gè)城市主動(dòng)權(quán)，既在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)法拍房市場(chǎng)進(jìn)行了規(guī)范，又很靈活的因地制宜。
“房屋限購(gòu)政策是‘一城一策’，具體限購(gòu)政策是當(dāng)?shù)卣鶕?jù)實(shí)際情況來(lái)制定的，并且不是一成不變的。”肖和平說(shuō)。由于法拍房此前不限購(gòu)，不少人將主意打到了這上面。2020年，該院在案件審理中，發(fā)現(xiàn)有人為了規(guī)避購(gòu)房政策，捏造虛假債權(quán)債務(wù)關(guān)系，妄圖通過(guò)司法拍賣方式完成房屋買(mǎi)賣，最終三人獲刑。此案發(fā)生后，該院及時(shí)向上級(jí)法院提供了建議。
記者了解到，此前，長(zhǎng)沙有多位房屋中介通過(guò)虛假訴訟，以法拍房的方式幫人買(mǎi)賣房屋，以此來(lái)規(guī)避長(zhǎng)沙房屋限購(gòu)政策。不僅如此，因?yàn)槔鎲?wèn)題，還出現(xiàn)了部分個(gè)人炒作法拍房的嫌疑。早在2020年10月22日，長(zhǎng)沙市住建局就對(duì)4名責(zé)任人涉嫌炒作“法拍房”的不誠(chéng)信行為進(jìn)行了公開(kāi)曝光。其中，4人的曝光內(nèi)文為“涉嫌炒作法拍房”，另外1人曝光內(nèi)容為“介紹法拍房業(yè)務(wù)引發(fā)投訴糾紛”。
今年5月13日，長(zhǎng)沙宣布對(duì)法拍房實(shí)施“精準(zhǔn)限購(gòu)”政策，首批51個(gè)限購(gòu)樓盤(pán)名單，鈺龍?zhí)煜隆朔叫^(qū)等熱點(diǎn)樓盤(pán)均在名單之列。
“‘精準(zhǔn)限購(gòu)’實(shí)施后，確實(shí)給一些熱門(mén)小區(qū)降了溫，但是地段、學(xué)位、戶型及配套好的房子仍然受歡迎，首拍就能成功，一些條件相對(duì)較差的房子，可能需要二拍才能交易成功，甚至流拍。”肖和平說(shuō)。
新規(guī)引導(dǎo)有購(gòu)房資格的人參與競(jìng)拍，對(duì)沒(méi)有資格仍然來(lái)競(jìng)拍的，如果因?yàn)樘摌?gòu)購(gòu)房資格導(dǎo)致拍賣無(wú)效，一般會(huì)沒(méi)收競(jìng)拍者的保證金，保證金一般是房屋掛牌價(jià)格的10%。如果虛構(gòu)購(gòu)房資格還串通他人或者侵害他人利益，法院還會(huì)根據(jù)情節(jié)輕重罰款、拘留，如果存在虛構(gòu)訴訟等犯罪行為 ，還會(huì)被追究刑事責(zé)任。此外，法拍房?jī)纱闻馁u流拍后，申請(qǐng)執(zhí)行人可能會(huì)申請(qǐng)以房抵債，如果申請(qǐng)執(zhí)行人沒(méi)有購(gòu)房資格，法院同樣不予支持。
房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，新政對(duì)法拍房限購(gòu)后，不動(dòng)產(chǎn)證未滿4年的賣家，以及沒(méi)有購(gòu)房資格的買(mǎi)家將退場(chǎng)，被詬病已久的二手房掛牌價(jià)虛高也將改善，“此類政策，具有積極的導(dǎo)向，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。”
現(xiàn)狀：熱門(mén)房子多人搶，大部分無(wú)人競(jìng)拍
10月20日，記者登錄淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)頁(yè)，部分房子頁(yè)面標(biāo)注“不限購(gòu)”字樣，正在拍賣的房子很多無(wú)人報(bào)名，有的則一套房多人報(bào)名競(jìng)價(jià)。
上午10點(diǎn)，長(zhǎng)沙市雨花區(qū)萬(wàn)境水岸和苑小區(qū)一套104平方米的毛坯房開(kāi)始第一次拍賣，截至中午12:33，已有11人報(bào)名競(jìng)拍，價(jià)格從起拍的87萬(wàn)多元漲到了123萬(wàn)多元。
長(zhǎng)沙市民劉女士關(guān)注法拍房一段時(shí)間，她計(jì)劃備孕二胎，原本百來(lái)平米的三房不夠用，想換成四房，但是關(guān)注了一個(gè)多月，沒(méi)看到合意的房子。
“我想買(mǎi)一套毛坯的四房，房子產(chǎn)權(quán)清晰一點(diǎn)的，新規(guī)定出臺(tái)對(duì)我們影響不大，但是可以限制一些沒(méi)有長(zhǎng)沙戶籍的人來(lái)參與，應(yīng)該是減少一些競(jìng)爭(zhēng)吧。”劉女士說(shuō)，“我去實(shí)地看過(guò)幾套法拍房，要么配套不好，要么競(jìng)拍價(jià)格上來(lái)了，不如買(mǎi)新房，還是再等等看。”
數(shù)據(jù)：去年長(zhǎng)沙法拍房成交4000多套
因?yàn)椴幌拶?gòu)，法拍房曾一度成為購(gòu)房者的重要戰(zhàn)場(chǎng)。
2020年3月6日，長(zhǎng)沙八方小區(qū)法拍房均價(jià)達(dá)到4.55萬(wàn)元/㎡，138平方米的毛坯房共28人報(bào)名，經(jīng)150多次出價(jià)，拍賣成交總價(jià)達(dá)628.12萬(wàn)元。
3月9日，岳麓區(qū)梅溪四季家園二期一套法拍房以333萬(wàn)元的總價(jià)成交，房屋面積為139.19平方米，成交單價(jià)23952元/㎡。
長(zhǎng)沙一中介公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2020年，在新房市場(chǎng)熱銷的帶動(dòng)下，長(zhǎng)沙法拍房的成交量達(dá)到了一個(gè)小高峰。整體成交量約4000多套，占二手房市場(chǎng)成交量的1/10，長(zhǎng)沙相關(guān)機(jī)構(gòu)就有300多家。
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長(zhǎng)沙多家中介為賣房虛構(gòu)訴訟，賣家和中介均獲刑
三湘都市報(bào)·華聲在線全媒體記者 虢燦 通訊員 劉高妮
房子到手未滿規(guī)定年限，賣不出去怎么辦？房屋中介找人虛構(gòu)債務(wù)關(guān)系，簽假合同打“假官司”，再調(diào)解結(jié)案，向法院申請(qǐng)執(zhí)行。2019年到2020年，長(zhǎng)沙多家中介公司這樣幫不符合政策的買(mǎi)家賣房。
近日，岳陽(yáng)平江縣人民法院宣判這起虛假訴訟案件，該案涉及的4起虛假訴訟中，4套房產(chǎn)均在長(zhǎng)沙，3位賣家和1位房產(chǎn)中介獲刑。
2020年4月，北京人尤強(qiáng)想賣掉自己位于長(zhǎng)沙河西的一套房子，但是這套房子買(mǎi)了不足4年，尤強(qiáng)又急于脫手，他找到長(zhǎng)沙一家中介公司。中介公司幫忙聯(lián)系上另外一位房產(chǎn)中介盧勇。
尤強(qiáng)跟盧勇介紹的一家勞保用品經(jīng)營(yíng)部簽訂一份假的《銷售合同》，根據(jù)事先安排，該經(jīng)營(yíng)部以尤強(qiáng)沒(méi)有支付貨款，把他起訴到了岳陽(yáng)市平江縣人民法院。法院立案受理，在調(diào)解過(guò)程中，原被告達(dá)成一致，法院作出了民事調(diào)解書(shū)。
該案執(zhí)行過(guò)程中，法官發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)重重，涉及虛假訴訟，移交到了平江縣公安局。一同移交的還有另外3起案件，都有盧勇的參與，涉及4套房產(chǎn)，2套位于長(zhǎng)沙星沙，1套位于開(kāi)福區(qū)，1套位于岳麓區(qū)。事發(fā)后，盧勇和3位賣家均投案自首，坦言都是為了規(guī)避長(zhǎng)沙住房限購(gòu)限售政策。
平江法院審理后認(rèn)為，盧勇及尤強(qiáng)等3位賣家惡意串通，以捏造的事實(shí)提起民事訴訟，妨害司法秩序，其行為已構(gòu)成虛假訴訟罪，其中被告人盧勇多次以捏造的事實(shí)提起民事訴訟，屬情節(jié)嚴(yán)重。法院一審判決被告人盧勇犯虛假訴訟罪，判處有期徒刑2年，并處罰金人民幣3萬(wàn)元；被告人尤強(qiáng)等3人均被判處拘役4個(gè)月，緩刑6個(gè)月，并處罰金2萬(wàn)元。（文中人物均為化名）
