三湘都市報全媒體記者 卜嵐 實習生 王普
首輪土拍熱度高漲，二輪集中供地“由夏入冬”，三輪土拍逐漸回暖。2021年，長沙土地市場可謂是跌宕起伏，游戲規劃也在不斷變化，限地價、限制馬甲、競自持......
1月16日，記者從克而瑞湖南區域獲悉，去年，長沙六區縣土地成交面積936.1萬平方米，同比漲8.9%。土地成交量超100萬平方米的板塊增加到7個，其中，高鐵新城板塊成功出圈，總成交建面232萬平方米，為板塊成交首位。
長沙三次集中供地情況（數據來源：克而瑞湖南區域）
限價14800元/㎡的板塊達到3個
雖然有流拍，但長沙總體供銷超過了往年規模。“土地供銷規模為近6年最高。平均樓面價4147元/㎡，整體溢價率4%。”湖南中原地產研究院相關負責人坦言。
其中，在第一批“兩集中”供地期間誕生了“樓面價最貴”與“參與最多”兩個新記錄。前者是南湖新城的“048號地塊”。樓面成交價就高達14157元/㎡，后者是梅溪湖二期044號地塊，參與搖號環節的房企高達57家，中簽率僅1.8%。
從價格來看，多個板塊的限價被刷新。2021年12月22日，長沙開啟第三批集中供地。岳麓區市府谷山板塊145號地塊，住宅毛坯限價14800元/㎡，為河西目前最高限價。項目位于市府北谷山板塊，最終被長沙龍湖、長沙城發集團聯合摘得。
據悉，之前谷山板塊的最高限價13000元/㎡。在2020年8月21日，地塊被新城控股底價收入囊中，折合樓面價5700元/㎡。
數據顯示，2021年，長沙限價達14800元/㎡的板塊共3個，分別是中心板塊、濱江板塊以及谷山板塊。全市來看，今年多個板塊限價實現刷新，包含高鐵新城板塊、谷山、芙蓉北、紅星洞井板塊等等。土地成交量超100萬平方米的板塊增加到7個，其中，高鐵新城板塊為板塊成交首位，秀峰鵝羊板塊緊隨其后，位居第二。
平臺公司成為拿地主力
與以往百花齊放不同，2021年國企、央企等平臺公司成為參賽主力。
首輪土拍中，長沙的拿地企業基本為大型國企、央企或規模民企，如保利發展、綠城、龍湖等均有多宗地入賬，其中綠城還拿下了備受關注的天心區殷家沖路48號地塊，該地塊成交樓板價達14157元/平方米，是長沙迄今為止成交地塊中單價最高的宅地。
在第二、三輪中，這種情況更是明顯。從第二輪拿地的企業來看，其中城發恒偉新增土儲量位居第一，長房、佰昌、金茂、建工、龍湖都有斬獲。值得注意的是，在長沙首輪土拍中表現積極的綠城、旭輝、陽光城等品牌房企在第二輪土拍偃旗息鼓。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出，此次長沙平臺公司拿地，也說明拿地成員的新特點，即平臺類公司對土地市場托市具有積極作用，能夠防范土地市場流拍，同時也啟發其他房企，可以積極和此類企業合作。
預計首批供地量質雙升，房企或迎拿地窗口期
2021年土地市場已經落下帷幕，2022年市場又將如何演變？
湖南中原董事總經理胡治鋼坦言，去年集中供地的加持為長沙帶來了超兩千萬方的土地供應量，這也將為后續新房市場提供有效的供給，“從供應結構來看，單限地價和不限價地塊占比擴大，給到房企開發高端品質項目打造空間，但雙限地仍是主流，穩地價核心不變。”
“預計今年長沙土地市場將以穩為主，各批次間冷熱波動趨緩。長沙首批土地供應將量質雙升，房企或迎拿地窗口期。”湖南世聯行市場知識中心分析認為，長沙土地市場將以穩為主，信貸環境邊際放松，但房企整體資金鏈仍偏緊，加之去年長沙四季度集中放量,預計上半年土地市場難以明顯回暖。
湖南世聯行市場知識中心表示，首批集中供地或加大優質地塊供應，并繼續對土拍規則進行微調，提高房企拿地熱情。對國央企及優質民企來說，上半年仍舊是拿地窗口期，“改善趨勢也將強化，核心區域且有強勢資源的地塊將是角逐重點，而配套資源弱又無大規劃帶動的新區地塊將遇冷，冷熱分化加劇。”
