三湘都市報(bào)·華聲在線3月13日訊（全媒體記者 楊昱）永州李先生在寧遠(yuǎn)縣世紀(jì)匯·璽園小區(qū)買(mǎi)了一套商品房，房還沒(méi)收，就與另外45名業(yè)主一起抱團(tuán)起訴開(kāi)發(fā)商，只因開(kāi)發(fā)商在住建部門(mén)報(bào)備的房屋是精裝房，而與業(yè)主簽的卻是毛坯房（詳見(jiàn)本報(bào)2月21日A06版）。日前，寧遠(yuǎn)縣人民法院作出一審判決，駁回了業(yè)主方要求開(kāi)發(fā)商返還不當(dāng)?shù)美钠鹪V。

2019年3月13日，寧遠(yuǎn)縣東方創(chuàng)富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，向?qū)庍h(yuǎn)縣住建局申請(qǐng)涉案B2棟商品房預(yù)售許可證時(shí)，備案類型為“精裝修住宅”，申報(bào)精裝修備案均價(jià)為5980元/平方米。購(gòu)買(mǎi)了B2棟的業(yè)主則認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商向其收取的單價(jià)高于4980元的部分購(gòu)房款屬不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)當(dāng)返還其取得的不當(dāng)利益。

合同約定價(jià)款超過(guò)政府備案價(jià)部分，是否為不當(dāng)?shù)美糠ㄔ赫J(rèn)為，認(rèn)定不當(dāng)?shù)美铇?gòu)成四個(gè)要素，即一方獲得利益；他方受到損失；獲得利益與受到損失之間有直接因果關(guān)系；獲得利益沒(méi)有法律上的根據(jù)。其中，一方獲得利益沒(méi)有合法的原因和根據(jù)。所謂合法的原因，包括法律上和合同上的因素，根據(jù)法律和合同約定取得財(cái)產(chǎn)，不屬于不當(dāng)?shù)美畟那樾巍２划?dāng)?shù)美畟鶝](méi)有法律上的根據(jù)有兩種情況，一種是獲得利益一方從開(kāi)始就沒(méi)有法律根據(jù)，不受法律保護(hù)，另一種是獲得利益一方開(kāi)始有法律根據(jù)，而后來(lái)符合法律根據(jù)的原因消失了，那么獲得利益就變成沒(méi)有法律根據(jù)。

本案中，原、被告在合同中約定涉案房屋為毛坯房，被告向?qū)庍h(yuǎn)縣住建局申請(qǐng)涉案B2棟商品房預(yù)售許可證時(shí)備案為精裝修住宅，申報(bào)精裝修備案均價(jià)為5980元/平方米，但原告業(yè)主與被告簽訂的購(gòu)房合同約定不是精裝修房屋，雙方也無(wú)補(bǔ)充協(xié)議約定雙方買(mǎi)賣(mài)的為精裝修房屋，被告也未作出承諾為精裝修房屋。從民事法律角度而言，房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的價(jià)款體現(xiàn)了雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。

商品房與一般消費(fèi)品的屬性不同，商品房因?yàn)樽洹⒚娣e、朝向、樓層、房型等的不同而有價(jià)格的差異。商品房買(mǎi)賣(mài)屬于市場(chǎng)行為，開(kāi)發(fā)商有權(quán)自主決定商品房的銷售價(jià)格。現(xiàn)無(wú)法律法規(guī)明確規(guī)定，商品房的售價(jià)必須采取政府定價(jià)，價(jià)格備案制度屬于政府管理行為，商品房銷售中的“備案價(jià)”系政府近年來(lái)為了遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲而采取的行政性宏觀調(diào)控手段。

故原告業(yè)主以超過(guò)備案價(jià)屬于不當(dāng)?shù)美麨橛烧?qǐng)求返還多付部分，于法無(wú)據(jù)，法院不予支持。

因不服一審判決，仍有45名業(yè)主提起了上訴。