21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗 北京報(bào)道

12月17日，貝殼找房針對昨晚渾水公司的做空報(bào)告給出詳細(xì)回應(yīng)，稱該報(bào)告毫無事實(shí)依據(jù)，存在大量事實(shí)錯誤、未經(jīng)證實(shí)的陳述以及誤導(dǎo)性猜測和解讀，顯示出渾水對中國的房產(chǎn)交易行業(yè)缺乏基本的認(rèn)知，并表示貝殼董事會已授權(quán)獨(dú)立審計(jì)委員會對渾水報(bào)告中的主要指控進(jìn)行內(nèi)部審查，并由審計(jì)委員會聘請的獨(dú)立第三方顧問提供協(xié)助和建議，將在適當(dāng)時候提供內(nèi)部審查的最新信息。

以下為渾水公司的做空指控和貝殼找房對應(yīng)回復(fù)：

關(guān)于新房交易GTV和收入

渾水公司：據(jù)估計(jì)，貝殼從事系統(tǒng)性欺詐，將其新房銷售GTV增加了約126%以上，并將其傭金收入增加了約77%-96%。

貝殼：渾水抓取交易量數(shù)據(jù)的方法是錯誤的，其對于貝殼的新房交易GTV和收入的計(jì)算存在嚴(yán)重遺漏。我們提供新房交易的通路有四條：一、鏈家門店；二、平臺連接門店；三、新房直銷團(tuán)隊(duì)；四、其他銷售渠道。而在其報(bào)告中只計(jì)算了第一、二種方式，卻遺漏了第三、四種方式。不僅如此，在估算第一、二種通路的GTV和收入上也有明顯的問題。公司重申此前披露內(nèi)容的準(zhǔn)確性。2021年第二季度和第三季度，公司的新房交易GTV分別為4983億元和4101億元。第二季度和第三季度新房費(fèi)率分別為2.79% 和2.77%。二季度和第三季度的新房交易服務(wù)收入分別為139億元和113億元。同時，第二季度和第三季度新房收入回款分別為138億元和148億元。

關(guān)于存量房交易GTV和收入

渾水公司：存量房交易額被夸大33%。

貝殼：渾水抓取的交易量數(shù)據(jù)嚴(yán)重失實(shí)且存在遺漏。它的數(shù)據(jù)并非來自于公司的真正數(shù)據(jù)，所以其計(jì)算的存量房交易GTV和收入都是錯誤的。同時，渾水并未使用貝殼真正的存量房套均價，而是選取了來自CRE的外部套均價格進(jìn)行模糊替代。同時，它利用5月25日到8月8日這76天收集的數(shù)據(jù)來模擬公司整個2021年第二季度的GTV的做法，存在很強(qiáng)的主觀臆斷性及誤導(dǎo)性。比如，為反映市場的波動情況，渾水在模擬二季度二手房交易GTV時將數(shù)值上調(diào)了9.66%。實(shí)際上，由于市場下行影響，公司存量房交易GTV在第三季度較第二季度下降42.0%。如公司此前披露，2021年第二季度和第三季度公司存量房交易GTV分別為6,520億元和3,782億元。第二季度和第三季度存量房交易服務(wù)收入分別為96億元和61億元。

關(guān)于門店數(shù)和經(jīng)紀(jì)人數(shù)

渾水：貝殼存在大量并不存在“幽靈店”和注冊成不同分店但實(shí)則在同一辦公地的“克隆店”，并以此來虛報(bào)門店數(shù)量。例如，在貝殼官網(wǎng)上掛牌的南昌市青山湖區(qū)的一處營業(yè)點(diǎn)的實(shí)際店面顯示已經(jīng)被廢棄；另有廊坊市天洋城的兩處鏈家營業(yè)點(diǎn)，實(shí)際只有一店。

我們在廊坊找到的51家鏈家店中，有19家是“幽靈店”。僅在這個城市，實(shí)地考察就表明貝殼將門店數(shù)量夸大了59%。我們相信廊坊只是一個代表，類似的鬼店并不僅限一地。

貝殼在其IPO招股說明書、二次發(fā)行和其他財(cái)務(wù)報(bào)告中公開的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量被大幅夸大了。在貝殼的一級市場：上海，它聲稱擁有2.1萬個經(jīng)紀(jì)人，但工商查詢顯示，其三家上海經(jīng)紀(jì)子公司只有9998名員工。

貝殼：報(bào)告中提到的貝殼門店數(shù)和經(jīng)紀(jì)人數(shù)的衡量方法存在比較明顯的瑕疵。這是由于它的信息源是不完整的。貝殼App首頁“找經(jīng)紀(jì)人”功能無法找到新房專崗經(jīng)紀(jì)人，這一類經(jīng)紀(jì)人可以在 “新房”頻道的子頁面里找到，顯然渾水并未意識到這一點(diǎn)。同時，在此頻道中的新房經(jīng)紀(jì)人有權(quán)利選擇不對外展示自己。因而，在計(jì)算門店總數(shù)時，渾水通過“找經(jīng)紀(jì)人”功能里抓取門店數(shù)據(jù)的方法存在明顯缺陷。

此外，渾水還表示，發(fā)現(xiàn)了貝殼大規(guī)模欺詐行為，包括一項(xiàng)看似旨在掩蓋欺詐性收入的虛假收購?！芭c瑞幸咖啡類似，這是一個存在大量欺詐的真實(shí)業(yè)務(wù)?！?/p>

貝殼回應(yīng)稱報(bào)告關(guān)于公司的其他指控，包括收購、研發(fā)費(fèi)用，也是沒有根據(jù)的，因?yàn)樗鼈兓诓煌暾臄?shù)據(jù)、錯誤的估算方法、沒有依據(jù)的推測以及對行業(yè)實(shí)踐的錯誤理解。

貝殼重申，公司一直并將繼續(xù)致力于保持高標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)完整性、公司治理和內(nèi)部控制，以及遵循美國證券交易委員會和紐約證券交易所適用的規(guī)則和規(guī)定進(jìn)行透明和及時的披露。

截至發(fā)稿，貝殼股價盤前跌2.08%，前一交易日在一度上漲超10%之后收于18.31美元每股，下跌1.98%。