2021年以來，房地產領域的收并購不斷，資金鏈緊張的企業將部分資產擺上貨架，以求自救并走出債務泥潭。不過，隨著市場上待售的資產越來越多，成交難度也在加大，主要在于成交價格買賣雙方難以達成。與此同時，誰將是接盤者也受到關注。在行業資金鏈整體趨緊的情況下，買方能否得到更多的金融支持，也成為能否成功達成交易的關鍵。
多宗項目待價而沽
1月10日，雅居樂集團發布公告，集團于2021年7月1日至12月31日期間，就14項非核心物業訂立若干物業認購書及/或物業買賣合同，售價合計約為人民幣28億元。據了解，14項非核心物業包括酒店(含酒店用地)5宗、商場2宗、售樓部3宗、小區商業配套3宗、公寓1宗，其中約有11.49億元訂金及/或銷售款已在2021年收取，剩余約16.51億元根據有關合同約定，預計可于2022年收回。
去年12月23日，藍光發展公告稱，其全資子公司四川藍光和駿實業有限公司及成都均鈺企業管理有限公司計劃將其擬持有的重慶煬玖商貿有限責任公司100%股權轉讓給重慶悅寧山企業管理有限公司。轉讓涉及三個項目，分別為重慶未來城104畝項目、重慶芙蓉公館項目、天津津南小站665畝項目，交易作價僅為1元。
去年4月，融創中國收購彰泰集團旗下兩家公司，收購金額99億元。去年7月，遠洋地產收購紅星地產70%股權，收購金額40億元。去年6月28日，中國平安以330億元收購凱德集團旗下6個來福士部分股權。
房企遇到經營危機時，“自救”的措施中，很重要的一項就是出售資產或項目。近一段時間，市場上待價而沽的資產逐漸增多。
去年11月，受資金流動性困難影響的佳兆業，在公布初步兌付方案時也表示，集團已著手處置重大資產。據佳兆業首席財務官吳建新透露，佳兆業擬著手處置資產清單，包括價值818億元的18個深圳項目，以及佳兆業權益258.39億元，預計2022年3月處置完畢，項目包括南山住宅項目、田東山小區項目、大鵬金沙灣國際樂園、金沙灣萬豪酒店、福田佳兆業深圳科技中心總部辦公樓以及坂田佳兆業城市廣場等。
中國奧園近期也采取了一系列行動處置資產。去年11月初，中國奧園與奧園健康發布聯合公告，稱奧園健康正與若干獨立第三方就可能出售提供物業管理及其他相關服務的若干附屬公司的權益進行初步討論。11月9日將廣東奧園城市更新集團有限公司19.62%的股權質押給了科學城(廣州)城市更新集團有限公司；隨后在11月14日公布，其以9億港元出售香港羅便臣道若干物業，預計虧損1.77億港元；同日，奧園荔灣東塱村舊改項目的49%股權被轉讓給了世紀金源。
成交需賣方拿出決心和勇氣
對于房企來說，斷臂求生需要一定的勇氣。以什么樣的價格拿出哪些資產出售至關重要。“賣方往往拿出非核心資產，或者好的、壞的搭著賣。但賣方舍不得降價的資產，在買方眼里就想要個抄底價。”一家房地產交易咨詢機構人士表示。
賣方不愿進一步降低價格的原因還在于，其所設定的價格底線，是根據其能解決掉一部分資金缺口而來，如果回籠的資金與預期相差較大，賣方或將認為此交易的價值大打折扣，便會降低出售意愿。
而不愿意拿出好賣的核心資產快速回籠變現，是因為企業考慮到，失去了核心資產，未來將失去可持續發展的資源。雖然在短時間內獲取了資金，但未來生存將面臨更大困境。
除了待售資產的質量和價格，速度和決心也是決定收購能否達成的關鍵。“上半年市場尚未有現在這么多待售資產，買家眾多，而且房企資金短缺狀況也沒有大范圍蔓延，如果沒有抓住市場窗口期，而是死扛價格不放，到了下半年，成交的困難就會增加。”上述人士說。
作為房企回籠資金、化解債務的重要方式，都希望交易價格處于高位，但目前市場環境復雜多變，當市面上待出售的資產增多，想要找到合適的接盤方并不容易。“忍痛割愛”考驗著這些房企，一旦拖沓多時，待售資產很可能貶值。
因此，企業需要果斷處置資產，完成自救、“回生”的關鍵一步，為下一步發展贏得時間。
買賣雙方或繼續“僵持不下”
的確，作為大宗交易，房企旗下資產的收并購，耗用資金量大、流程復雜、交易周期長，從整個過程來說，完成收購并非易事。
在房地產收并購領域，有相當一部分的交易發生在物業板塊，物業板塊中收購失敗的案例就屢見不鮮。
1月3日晚間，融創服務發布公告稱，將終止收購第一服務約32.22%股份。雙方的這宗交易始于2021年10月初，至此，歷經3個月的“糾葛”，以收購失敗落幕。同樣“一波三折”的是，去年合生創展擬收購恒大物業事件最終“告吹”。
“就目前市場上的收并購來看，失敗的原因大多在價格沒談攏，雙方存在價格鴻溝。”業內人士說，也有案例終止于盡調環節對債權債務問題的調查之后。
在房地產行業整體出現下行的市場環境下，誰將是這些眾多資產的接盤者？有分析稱，或將以國企、央企或跨行業收并購為主，但出手也會很謹慎。
在地產行業之外，險資曾重倉房企。以平安為例，不僅是碧桂園、融創、綠地、華夏幸福、旭輝、朗詩的二股東，還持有招商蛇口、金地、保利、華潤、綠城、金茂等多家地產的股票。
曾經，在收并購戰場上，險資也是常見的身影。去年5月，安獅資產接盤中關村軟件園鉆石大廈，同年6月，和諧健康90.6億買入北京長安街旁寫字樓，刷新了當時疫情后國內大宗交易市場成交紀錄。
不過，從去年下半年開始，險資則從房地產行業急流勇退。12月27日，陽光城公告，公司二股東泰康系宣布大幅減持陽光城股份，通過大宗交易和協議方式，合計減持9.41%的股份，認賠出局。此外，大家人壽、君康人壽、和諧健康、華夏人壽、陽光人壽等險資紛紛選擇拋售地產股份。
從中可以看出，險資接受房地產轉讓項目的動力也開始出現不足。“收并購必然要占用大量資金，但現在房企財務上都有‘三條紅線’的要求，如果監管部門對‘三條紅線’相關指標予以調整，則有利于收并購的進行，加快房企重回正常經營軌道。”業內人士說。
未來兩年，房企收并購仍會持續，買賣雙方的僵持預計還將持續一段時間，這也使得問題房企的狀況很難在短時間內得到改善，具有成長性的價值房企將在此輪行業洗牌中走得更遠。文并攝 陳靜思
