萬億債務壓頂 “三道紅線”與“五檔房貸”下房企搶占開年融資窗口
今年1月份，房企境內外擬發債規模已超過1500億元，逼近去年的最高點。
2020年依然是房地產市場“最好的一年”。即便在“三道紅線”等新規的約束之下，2020年房地產市場規模仍再創新高。據國家統計局數據，2020年全國商品房銷售額173613億元，增長8.7%。
房地產是資金密集型的行業，一定程度上，房企能夠獲取的資金規模以及成本直接影響到自身的發展路徑。繁榮銷售額的背后，是房企對資金的饑渴，也是房企對金融機構依賴的體現。過去幾年，它們“創新”融資渠道，助推規模增長的同時也留下了巨量的債務。
根據貝殼研究院近日發布的報告稱，2021年房企到期債務規模(不含2021年將發行的超短期債券)預計將超過1.2萬億元，同比增長36%，并歷史性地突破萬億大關。“三道紅線”加之“五檔房貸”對融資端管控，房企壓力不可謂不大。
顯然，平穩安全地渡過當下的“償債難關”尤為重要。于是，房企在2021年開年掀起了一場“融資奇觀”，據21世紀經濟報道記者統計，今年1月份，房企境內外擬發債規模已超過1500億元，逼近去年的最高點。
房地產行業融資收緊是趨勢使然，僅靠“借新還舊”應對而沒有在投資和銷售端發力，無異于飲鴆止渴。信號音漸近，房企準備好了嗎?
搶占融資窗口
在今年1月份的融資窗口期之中，可以清晰見到“踩線”房企對資金的饑渴程度。為了能夠緩解當下的償債壓力，房企甚至選擇高息發債。
一個例證是富力地產。2021年1月26日，富力地產發布公告稱，其間接全資子公司將發行5億美元的兩年期優先票據，年利率為11.75%，所得款項將用于一年內到期的中長期債務再融資。
年利率超過11%，這是一筆典型的高息債。
但富力地產的資金面的確偏緊，償債能力也不容樂觀。即便成本高企，資本市場依然愿意買單或許就不算是壞事。從富力地產2020年半年報來看，截至2020年6月底，富力剔除預收款的資產負債率為70.22%，凈負債率達177%，現金短債比為0.48，“三道紅線”全踩。
另外一家在今年開年頻發境外債的房企是佳兆業集團。1月27日早間，佳兆業公告建議額外發行美元優先票據;1月20日，佳兆業已發布公告稱，將發行額外2023年到期的3億美元優先票據，票面利率10.875%。
佳兆業是一家發力于“降負債”的房企。隨著資金面的好轉，佳兆業的發債成本已略有下降。
這一輪融資潮，借新還舊是房企們共同的特點。除了踩線的房企，中小型房企也紛紛抓住窗口期，在年初推進融資計劃。
例如，禹洲集團1月5日公告稱，公司擬發行于2027年到期的5.62億美元的有擔保綠色優先票據，票面利率為6.35%。公司擬將所得款項凈額主要用于將于一年內到期的現有中長期境外債務再融資。
相較之下，龍頭房企則顯得更為從容，在融資節點更加靈活、融資途徑上更為多元，融資成本也有顯著優勢。
中海地產，這家以穩健著稱的房企，今年1月18日公告稱，其旗下中海企業發展集團有限公司于1月13日發行了2021年度第一期中期票據，實際發行金額15億元，發行利率3.35%，期限3年。
此外，1月19日，萬科企業股份有限公司公告稱，公司2021年面向合格投資者公開發行住房租賃專項公司債券(第一期)，債券發行規模不超過30億元(含30億元)，票面利率介于3.38%-3.98%之間，處于房企的最低區間。
融資“冷熱不均”
投資者從來都是“嫌貧愛富”，過去是，現在是，未來也會是。房企對金融機構的高度依賴更是將這種偏好表露無遺，房企規模往往不是唯一決定融資成本和規模的決定性因素。
一位不愿具名的分析師告訴21世紀經濟報道記者，房企最近密集融資很正常，1月本就是高峰期。但成本短期會下來一點，但長期，投資者雖有各種千奇百怪的偏好，但主要還是看資本市場的現象和評級。
以恒大地產為例，這家坐穩TOP3座次多年的房企，融資成本一直居高不下，原因正是在于，其債務相較同行規模更大，這些年來，恒大的美元債成本保持在10%左右或者更高的水平。
中信證券在最新的一份研報中也直指，受房貸集中度和“三道紅線”的管理，行業中不同企業融資境遇冷熱不同。
“由于境外流動性充裕，企業境外負債會繼續拉長久期，降低成本。但境內資金成本不會明顯下降過快。盡管很多企業杠桿率有不同程度地下降，但由于總體資金投放有限，預計大多數高資金成本的公司仍很難實現資金成本顯著下行。境內外供配置的資產偏少，又決定了一部分優質企業的資金成本進一步下行。”
在融資新規的“緊箍咒”之下，僅靠融資顯然不是最優解。克而瑞研究中心認為，房企財務降杠桿將是主旋律，未來房企融資主要以借新還舊為主，融資增速或將下降。“三道紅線”將倒逼房企提升自身產品力及經營能力，減少對融資依賴，提高項目去化，加快開發周期。
此種背景下，房企更應該“量入為出”。“買地是房企最大的支出，會稍微放緩;現金流是沒有成本的資金，促銷也會適當增加。”一位不愿具名的TOP20首席財務官指出。
(記者 吳抒穎)
