“沒有銀行可以放貸，現(xiàn)在只能暫緩購房計劃。”正在計劃換房的王婷告訴記者，“我們打算做組合貸，但現(xiàn)在全武漢銀行幾乎都不接受公積金貸款;至于商業(yè)貸款，多家銀行已停止辦理，能辦理的放款速度也比較慢。”
中國房地產(chǎn)報記者以購房者身份分別致電中國銀行、中國工商銀行等武漢支行發(fā)現(xiàn)，在個人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)放方面，這些銀行已收緊住房額度，其中新房、二手房公積金業(yè)務(wù)都暫不受理，與房貸收緊對應(yīng)的還有房貸利率全面上浮。
具體到二手房貸款方面，從銀行和中介處了解到，短期來看，審批更加嚴(yán)格，放款周期更長;此外，有部分銀行已暫停受理二手房業(yè)務(wù)。
武漢房貸的收緊是全國房地產(chǎn)信貸政策變化的一個縮影。中國房地產(chǎn)報記者注意到，合肥、杭州、深圳、重慶、惠州等地也正在收緊或暫停二手房貸款，停貸范圍還在進(jìn)一步擴(kuò)大。
多位研究人士在接受記者采訪時表示，停貸業(yè)務(wù)和貸款額度收緊等有關(guān)。
中國建設(shè)銀行惠州支行一位負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的工作人員也告訴中國房地產(chǎn)報記者，“從2月份開始就基本不怎么接二手房貸款業(yè)務(wù)，主要原因是確定不了放款時間。根據(jù)去年底央行出臺的房地產(chǎn)信貸資金集中度管理的相關(guān)規(guī)定，限制了商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款規(guī)模，所以從今年1月份開始貸款都比較緊張。”
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，5月72個重點(diǎn)城市中39個城市房貸放款周期延長，多分布在長三角、粵港澳大灣區(qū)。如上海，5月放款周期延長了17天至92天，去年六七月放款周期最快是40天。截至目前，光大銀行在深圳地區(qū)已經(jīng)暫停按揭貸款，廣發(fā)銀行則表示不接單;青島多家銀行告知暫無房貸額度。
停貸的城市
銀行出現(xiàn)房貸額度緊張不是沒有由來。
從樓市數(shù)據(jù)上看，今年以來，目前房貸收緊城市無一不是今年以來樓市局部升溫過快的熱點(diǎn)城市。例如武漢、南京、杭州、合肥、惠州、深圳等，二手房交易量持續(xù)上升，盡管疊加樓市調(diào)控措施，部分城市呈持續(xù)回落態(tài)勢，市場逐漸進(jìn)入冷靜期，但仍高于去年同期水平。
武漢市房管局統(tǒng)計，今年1—5月，存量房共成交46934套，成交面積453.91萬平方米，同比增長242.44%;其中，存量住房成交44717套，成交面積429.15萬平方米，同比增長252.32%。成交量創(chuàng)下近3年新高。
除武漢外，南京二手房市場也一直火熱。盡管目前南京樓市有超11萬套二手房庫存，創(chuàng)下歷史新高，但從成交價來看，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年5月南京二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，同比上漲6.2%;從價格指數(shù)走勢來看，2021年以來同環(huán)比漲幅都有所增速。
不過杭州成交情況在進(jìn)入4月后開始有所下滑。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年5月杭州全市(除富陽、臨安外)共成交8908套二手住宅，環(huán)比下跌4.5%;成交金額284億元，環(huán)比下跌1.2%，這是杭州二手房成交量連續(xù)第二個月出現(xiàn)下跌。盡管二手房成交降溫，但房價卻保持上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，5月杭州二手房價格連續(xù)5個月出現(xiàn)上漲，價格環(huán)比上漲0.9%，同比上漲8.7%。
合肥二手房則出現(xiàn)有價無市情況。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，合肥二手房環(huán)比上漲0.3%，同比漲幅6.1%，延續(xù)了15個月上漲態(tài)勢。但對比4月房價數(shù)據(jù)，合肥新房、二手房漲幅出現(xiàn)回落，成交量也有所下降。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月合肥市區(qū)成交二手房11273套，較3月減少27.1%。被認(rèn)為是合肥出臺“4·6新政”后，市場取得了階段性調(diào)控預(yù)期。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，5月以來二手房市場預(yù)期整體趨于平穩(wěn)。
多家銀行額度吃緊
“停貸業(yè)務(wù)和貸款額度收緊等有關(guān)系。”多位研究人士在接受記者采訪時都表示，2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，設(shè)置了房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款“兩條紅線”，限制資金流入樓市。
“貸款方面，一般都是先停二手房貸款，然后再嚴(yán)管一手房。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，另外很關(guān)鍵的一點(diǎn)是，二手房貸款方面出現(xiàn)很多亂象，尤其是包括過橋貸等業(yè)務(wù)，相關(guān)部門也進(jìn)行了監(jiān)管，通過此類貸款管控能夠在很大程度上促進(jìn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)范，也打擊了部分炒房行為。
嚴(yán)躍進(jìn)還強(qiáng)調(diào)，一般銀行貸款額度是到年底才會吃緊，此次發(fā)生在年中也確實(shí)說明，要注意當(dāng)前特殊的金融環(huán)境和房地產(chǎn)環(huán)境，在涉足貸款業(yè)務(wù)時更是需要多思考，多留意銀行政策。
此外，億翰智庫首席研究員張化東還強(qiáng)調(diào)，這是央行銀保監(jiān)體系對于房產(chǎn)調(diào)控一個比較明確表態(tài)。他解釋，從政府行政管理垂直度來看，央行銀保監(jiān)體系管理相對于住建國土管理更垂直，所以執(zhí)行更為有力。此外，央行銀保監(jiān)數(shù)據(jù)定量能力更強(qiáng)，所以沒有那么多政策縫隙可以利用，執(zhí)行也更加到位。雖然不同于“房住不炒”戰(zhàn)略意義，但也不容小覷，是政策非常重要變量，“我覺得執(zhí)行力度還是比較大的。”
南京房地產(chǎn)學(xué)會會長吳翔華認(rèn)為，盡管銀行總體規(guī)模收緊，但對市場影響是短暫的。“如果隨著二手房流動性下降，一手房銷售也會遇到非常大滑坡，一手房銷售又關(guān)聯(lián)到開發(fā)商三季度拿地資金準(zhǔn)備，為了不影響地方政府土地出讓收入和土地債務(wù)，對二手房市場停貸會在三季度迎來好轉(zhuǎn)。”
“其實(shí)5月份房貸就已經(jīng)開始收緊，但這是正常情況不需要過分解讀。就武漢而言，成交量確實(shí)會有影響，但對一二手房房價影響不大。”中指研究院華中市場研究中心主任、湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會專家委員李國政告訴記者，“一方面是去年受疫情影響，二手房房價已經(jīng)有所下跌，另一方面是現(xiàn)在銀行額度收緊，即便降價也很難達(dá)到可以付全款程度。至于新房市場方面，武漢現(xiàn)在改善需求占了較大比例，一般是賣了老房子后買新房。現(xiàn)在二手房市場流動性差，對新房市場成交量也會有一定影響。”
