本文來源：時代周報 作者：郭子碩
房貸轉經營貸迎來進一步強監管。
時代周報記者獲悉，銀保監會近日向各銀保監局，各政策性銀行、大型銀行、股份制銀行等下發《關于開展不法貸款中介專項治理行動的通知》（下稱《通知》）。
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《通知》要求，各銀保監局、各銀行業金融機構成立專項治理行動領導小組，部署開展不法貸款中介專項治理行動，本月 15 日開始，為期六個月。據悉，該行動所涉及的主體包括政策性銀行、商業銀行、村鎮銀行、汽車金融公司、信托公司等。
有分析師指出，在居民資產端高回報投資資產選擇較少、存量貸款利率調整不及時的情況下，以存款提前償還貸款成了當下最好的 " 理財 "。在此背景下，房貸轉經營貸套利禁而不止，本輪《通知》正是直擊此前市場活躍的房貸轉經營貸亂象。
《通知》不僅從營業執照注冊時長、貸款流向等指標強化經營貸審核標準，而且還強調要 " 關注經營用途貸款發放前后借款人提前償還住房按揭貸款的情形 "，這也是銀保監會首次在貸款中介專項治理行動中，正式將 " 經營貸發放時間 " 掛鉤 " 提前還房貸 "。
" 實際上，《通知》落實了此前會議的政策內容。當前金融風險管控力度持續增大，具有強烈的信號意義。" 易居研究院研究總監嚴躍進對此指出。央行和銀保監會 2 月 9 日召開部分商業銀行座談會，并指出針對部分借款人違規使用經營貸、消費貸提前還款的情況 , 商業銀行要持續做好貸前貸后管理 , 加強風險警示。
在嚴躍進看來，此次銀保監會的政策內容主要針對三類主體，包括銀行機構、貸款中介機構、購房者。規范和引導上述主體，有助于防范各類灰色金融業務出現，確保房貸業務合法、合規、合理。
經營貸審查掛鉤按揭貸款
《通知》強調，" 經營貸 " 審查要掛鉤 " 按揭貸款 "?？傮w來看，各銀行業金融機構主動開展自查，及時主動挖掘并報告不法貸款中介線索。貸款 " 三查 " 包括貸前調查、貸時審查和貸后檢查?！锻ㄖ分赋觯虡I銀行要嚴格落實經營用途貸款 " 三查 " 管理，加強貸后資金流向監測和用途真實性管理。
" 關注經營用途貸款發放前后借款人提前償還住房按揭貸款的情形，重點關注小微企業和個體工商戶注冊時間較短、受讓小微企業股權時間較短等現象。"《通知》強調。
《通知》指出，各銀行業金融機構應增強自主獲客意識，強化風險防控措施，提升自主經營能力，嚴禁主動向貸款中介機構讓渡 " 金融服務 "，避免出現貸款中介機構掌控市場主動權、合作業務推高融資成本、風險跨行業傳導加劇等問題。
比如，銀行相關工作人員要主動向客戶充分揭示經營用途貸款與住房按揭貸款利率、期限錯配風險，就違規將經營用途信貸資金挪用于購房的法律后果和不利影響進行提示。
在整治不良貸款中介專項活動中，商業銀行內部管理是一大重點環節?！锻ㄖ窂娬{，" 嚴防內外勾結、誘導借款人違規使用經營用途貸款等問題。" 具體來看，要切實加強員工行為管理，排查銀行業金融機構基層工作人員是否存在私下勾結貸款中介、向客戶推薦貸款中介、放松對貸款中介推薦客戶的審貸標準和貸后管理標準等問題。鼓勵各銀行業金融機構建立貸款中介黑名單制度，對誘導、幫助借款人違規申請貸款的中介，納入合作黑名單。
不僅如此，各銀保監局將組織轄內銀行業金融機構開展不法貸款中介專項治理排查，并選取重點機構開展現場督導，指導機構規范與貸款中介機構的合作。一經查實的違法違規問題，各銀保監局將依法予以行政處罰，堅持以罰促改。機構違法違規行為被查實，但在前期自查中未主動報告的，機構及相關責任人員將被依法從重處罰。
接下來，各地銀保監會主動與網信、市場監管、地方金融監管等行政機關加強合作，推動建立合作機制，共享不法貸款中介信息，加強對各類金融活動的監督管理，共同維護金融市場秩序。
一中介違法套取經營貸 20 億
存量房貸利率遠高于經營貸，民間 " 轉貸 " 黑產野蠻生長。《通知》也同時通報了一起涉及 20 億元的經營貸案件：有人注冊了近 90 家空殼公司，幫助他人套取經營貸、提供基于購置房屋和其他資金需求等，上述違法中介服務行為涉及的銀行信貸高達數十億元。
具體來看，案件當事人丁某某等人注冊的 87 家公司中，超六成公司注冊 2-16 個月后變更股東信息。變更后的股東利用其企業主身份向銀行申請經營貸，但貸款企業疑似無實際經營。
梳理來看，《通報》中的非法中介提供包括提供經營貸資質包裝、提供受托支付通道、提供短期墊資服務、團伙成員申請貸款等形成資金池。此前時代周報記者調查時發現，貸款中介公司識別并轉化客戶路徑較為 " 隱秘 "，貸款中介在各社交平臺發布 " 成功轉貸 " 的例子引流，并在帖子下面化身專家 " 支招 "，通過計算置換成本差，吸引潛在客戶。在此之上，對方添加客戶的聯系方式洽談細節。時代周報記者觀察發現，貸款中介會定期注銷引流型賬號，并持續更換 " 馬甲 "。
實際上，房貸轉經營貸存在不小的安全隱患。近日，廣州市中級人民法院也通報了一起案件，借款人違反合同約定，擅自改變貸款用途將經營貸款用于清償房貸，被銀行訴至法院。最終法院二審判決，當事人于判決發生法律效力之日起十日內，向某銀行清償借款本金 180 萬元及罰息。
" 在當事人不履行債務時，某銀行對當事人提供的抵押房產折價或拍賣、變賣所得的價款享有優先受償權；某公司對當事人的全部債務承擔連帶責任。" 上述通報顯示。
經營貸是銀行等金融機構為解決中小企業主或個體工商戶經營需要而推出的一款融資服務產品，借款人應當按照約定將借款用于生產經營活動。上海普世萬聯律師事務所高級合伙人陶書澄律師在接受時代周報記者采訪時指出，消費者以經營貸方式獲取的資金流入房地產，該情形一旦被發現、查處，不僅影響征信，而且將承擔一定的民事責任。在貸款斷檔的情況下，消費者用于辦理經營貸的房產也會面臨被司法機關強制查封、司法拍賣的可能。
房貸轉經營貸對銀行來說也存在風險。有分析人士指出，由于經營貸款的風險較高，需要對貸款人的資信、還款能力等進行全面評估。如果評估不足，貸款人可能存在貸款違約或逾期的風險，進而影響銀行資金安全。
2022 年 12 月，銀保監會發布風險提示并強調，" 經營貸須用于生產經營周轉 "。銀行與消費者貸款合同會明確約定貸款用途，但在 " 轉貸 " 操作下，銀行若發現經營貸款資金未按照合同約定使用，最終將由消費者承擔違約責任，不但可能被銀行要求提前還貸，個人征信也會受到影響。
圖片來源：圖蟲銀行監測經營貸流向
經營貸流入房市的監管趨嚴，商業銀行也在行動。時代周報記者了解到，目前部分銀行已開展、或準備開展整治經營貸資金流向監測和用途真實性管理。" 目前沒有新舉措，但是我們在此之前就開展了監測經營貸的行動。" 華南地區某國有大行人士告訴時代周報記者。同期，另一家國有大行人士向時代周報記者表示：" 要開始查經營貸業務了，會看看申請人注冊公司的實際經營情況，不過細節還沒出來。"
銀行一手抓貸款流向，一手抓風險提示。截至目前，近日建設銀行北京市分行、浦發銀行深圳分行、?？谵r商銀行等多地銀行陸續發布風險提示，提醒購房者警惕不法中介誘導，認清違規轉貸風險。
《通知》下發前，部分地區已陸續鋪開房貸轉經營貸的整治行動。深圳市房地產中介協會曾于 2 月 2 日發布提示，嚴禁房地產中介機構為購房人提供或與其他機構合作提供房抵經營貸等金融產品的咨詢和服務，嚴禁誘導購房人違規使用經營用途資金等。
此前，銀保監會也于 2 月 24 日召開新聞通氣會。相關部門負責人表示，下一步，銀保監會將會同有關部門，繼續指導商業銀行依據合同約定做好房地產金融服務。同時，將繼續加大對違規使用經營用途貸款、消費貸違規流入房地產領域的監管。
