點(diǎn)擊藍(lán)字“聽(tīng)三哥說(shuō)”關(guān)注我吧~
4月2號(hào)財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉提了一次房地產(chǎn)稅，說(shuō)要盡快展開(kāi)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，4月26號(hào)又來(lái)了一個(gè)《我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記》的官方重磅新聞，節(jié)奏有點(diǎn)緊湊氣氛有點(diǎn)緊張，貌似有那么些山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓的感覺(jué)。
事可能沒(méi)那么簡(jiǎn)單。
(資料圖片僅供參考)
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首先不動(dòng)產(chǎn)登記這事早在2015年就開(kāi)始干了，當(dāng)年還舉行了一個(gè)研討會(huì)，專門(mén)解釋這個(gè)事情對(duì)未來(lái)征收房地產(chǎn)稅的意義。
算盤(pán)早已經(jīng)打響。
可以這么說(shuō)，當(dāng)下房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)條件沒(méi)問(wèn)題，住宅登記也早已完成，不夸張的講，只以技術(shù)條件為前提的話，5年前甚至更早一些就完全有條件支持開(kāi)始嘗試試點(diǎn)征收。
為什么一直沒(méi)動(dòng)手，很簡(jiǎn)單，缺乏合適的時(shí)機(jī)。
疫情后的21年倒是著重提到了試點(diǎn)房地產(chǎn)稅，當(dāng)時(shí)大家一陣緊張，覺(jué)得這把舉了多年的刀要砍下來(lái)了，結(jié)果22年3月財(cái)政部明確表示：“今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的條件”。
剛提起來(lái)的心，又放下了。
想想也是，21年開(kāi)始房企暴雷，隨后新房銷(xiāo)量快速下滑，土地流拍，22年情況毫無(wú)好轉(zhuǎn)愈發(fā)嚴(yán)重，爛尾增加，新房銷(xiāo)量再次大幅下降，土拍只剩國(guó)企央企“被迫營(yíng)業(yè)”，這個(gè)節(jié)骨眼上，除非想讓房地產(chǎn)死，不然只能說(shuō)不具備房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)條件。
那這次的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是不是預(yù)示著房地產(chǎn)稅的到來(lái)？
不是。
雖然不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記包含了房地產(chǎn)稅征收的前提條件，但這次的新聞重點(diǎn)還真就不在房地產(chǎn)稅上，而在確權(quán)。
用資源部部長(zhǎng)的話說(shuō)就是“這意味著經(jīng)過(guò)十年努力，從分散到統(tǒng)一，從城市房屋到農(nóng)村宅基地，從不動(dòng)產(chǎn)到自然資源，覆蓋所有國(guó)土空間，涵蓋所有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立。”
簡(jiǎn)單講就是摸清了家底，從宅基地，到集體建設(shè)用地，從承包地到農(nóng)地林地等等，一切不動(dòng)產(chǎn)和自然資源都被摸了個(gè)清楚，而我們常說(shuō)的商品房（房地產(chǎn)稅征收對(duì)象）只是其中的一個(gè)類(lèi)目而已。
只要被摸清的，未來(lái)就都有了征收和轉(zhuǎn)讓的依據(jù)（可貨幣化前提），其他類(lèi)目不清楚，但就了解的來(lái)看，我個(gè)人的推測(cè)是，這個(gè)操作正在推動(dòng)宅基地的流轉(zhuǎn)。
最起碼是在給流轉(zhuǎn)做好配套和奠基的工作。
該來(lái)的少不了。
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所以怎么說(shuō)呢，先不用慌，房地產(chǎn)稅還得再等等，而且就算開(kāi)始即使試點(diǎn)，城市也不會(huì)太多，因?yàn)榈胤絺鶆?wù)實(shí)在難搞。
這么說(shuō)吧，未來(lái)賣(mài)地收入和房地產(chǎn)稅并行狀態(tài)現(xiàn)在看是大概率事件，也就是說(shuō)，擺明了未來(lái)要走一魚(yú)兩吃的路線。
賣(mài)地的錢(qián)繼續(xù)拿，房地產(chǎn)稅的錢(qián)也得要。
考驗(yàn)廚藝的時(shí)候到了。
地方上賣(mài)地靠的是什么？是新房市場(chǎng)的火熱。
只有不斷上漲的新房?jī)r(jià)格才是催促人群進(jìn)場(chǎng)接盤(pán)的關(guān)鍵動(dòng)力，而也只有人群進(jìn)場(chǎng)的速度和數(shù)量維持在一個(gè)強(qiáng)勁的水平線上，房企才能有錢(qián)有信心再繼續(xù)拿地。
而只有房企積極拿地，土地才能在競(jìng)拍模式下被推出高地價(jià)，而推高的地價(jià)又會(huì)反過(guò)來(lái)繼續(xù)助推新房上漲。
一個(gè)銀行、地方、房企三家都喜歡的樓市上漲正循環(huán)就此達(dá)成。
而別說(shuō)全面開(kāi)證，一旦正式試點(diǎn)房地產(chǎn)稅，地方上新房市場(chǎng)必然會(huì)在第一時(shí)間收到?jīng)_擊。
畢竟地方上大家都是沒(méi)帶過(guò)“緊箍咒”的猴子，現(xiàn)在即使緊箍咒沒(méi)帶在自己頭上，看著旁邊猴子被試點(diǎn)政策的緊箍咒折磨的齜牙咧嘴，剩下的猴子們感同身受的恐懼幾乎是一定的。
先是沒(méi)被帶緊箍咒的城市，新房去化可能會(huì)減速，然后二手房掛牌跑路會(huì)增加，接著房企大概率會(huì)為了和二手房搶跑而開(kāi)始在“政策允許”的范圍內(nèi)降價(jià)。
最終新房市場(chǎng)開(kāi)始降溫，土地市場(chǎng)跟著吃癟。
這個(gè)時(shí)候就很尷尬，房地產(chǎn)稅還只是在部分城市試點(diǎn)的狀態(tài)，結(jié)果其余大部分城市的賣(mài)地營(yíng)生就極有可能被提前干的稀碎。
真到那時(shí)，每年不斷到期的地方債怎么辦？
所以如果說(shuō)地方財(cái)稅收入是個(gè)接力賽跑，那么賣(mài)地就是準(zhǔn)備交棒的人，房地產(chǎn)稅則是接棒人，結(jié)果交棒人手剛一伸，棒子還沒(méi)送出去，自己先跌到在地不省人事了。
為什么說(shuō)考驗(yàn)廚藝，原因就在這，既要試點(diǎn)征稅，還要保持土地?zé)徜N(xiāo)，沒(méi)有絕對(duì)精湛的一魚(yú)兩吃的廚藝，這事真就干不好。
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債務(wù)還是債務(wù)，最大的阻止房地產(chǎn)稅露臉的阻力還是債務(wù)，大到什么程度，打現(xiàn)在的地方債能多的是在玩“一字訣”。
一個(gè)字，拖。
地方借新還舊這個(gè)是老操作手法，比如過(guò)去的2022年全年地方債券到期償還本金27758億，再融資債券償還本金就高達(dá)23910億元，也就是說(shuō)地方上大約有86%的償債本金是來(lái)新借來(lái)的。
但顯然老手法解決不了當(dāng)下的新問(wèn)題，當(dāng)賣(mài)地收入的下滑常態(tài)化后，地方上可能就會(huì)面對(duì)一個(gè)更難對(duì)付的問(wèn)題。
借新還舊讓債務(wù)繼續(xù)滾動(dòng)的錢(qián)開(kāi)始不夠了。
借新還舊不是空手套白狼，想維持拆東補(bǔ)西的操作，地方上手頭好歹還得有一筆錢(qián)，不然就沒(méi)辦法讓債務(wù)滾動(dòng)，這個(gè)借過(guò)銀行經(jīng)營(yíng)貸的朋友應(yīng)該了解。
某個(gè)時(shí)間點(diǎn)需要把貸款還掉的同時(shí)清掉利息，然后銀行再借給你，重新計(jì)算一輪貸款周期。
地方上的債務(wù)滾動(dòng)基本也是一樣，不管是還掉本金再借，還是只清除利息，都需要大把的資金頂上去，這錢(qián)全得從賣(mài)地的口子里出。
現(xiàn)在賣(mài)地的行當(dāng)不景氣怎么辦？那就只能像前文說(shuō)的一樣，拖了。
這個(gè)拖當(dāng)然不是拖著不還錢(qián)，而是指的把債務(wù)周期拖長(zhǎng)，比如去年2022年1-12月，地方上的平均債券發(fā)行期限是13.2年，其中專項(xiàng)債15.5年（賣(mài)地主要償還的口子）。
單看數(shù)據(jù)不能直觀的感受到什么叫做拖，所以必須有個(gè)對(duì)比。
根據(jù)預(yù)算司的數(shù)據(jù)，2018年1-12月地方上的平均債券發(fā)行期限只有6.1年，其中專項(xiàng)債6年。
4年時(shí)間，債券發(fā)行期限就翻了一倍多。
當(dāng)然這還沒(méi)完。
還是預(yù)算司的數(shù)據(jù)，2023年1-3月份地方上平均債券發(fā)行期限已經(jīng)上升到了15.1年，專項(xiàng)債17.7年。
不出大問(wèn)題的話，到了年底，全年發(fā)債期限的繼續(xù)延長(zhǎng)大概率是沒(méi)跑了。
沒(méi)辦法，一個(gè)利息壓力的增加，一個(gè)是借新還舊的比例增加，不把周期拖長(zhǎng)就得很難辦。
首先是去年地方上債券利息突破了一萬(wàn)億的大關(guān)達(dá)到11211億元，相比2021年大幅增加了21%。
其次是專項(xiàng)債的借新還舊比例已經(jīng)從2021年的77.51%上升到80.35%。
這負(fù)債壓力的增長(zhǎng)速度，不拖真就不行。
拖也是一種解決問(wèn)題的辦法，但“使用成本”同時(shí)也存在，未來(lái)幾年后密集的償債高峰期，才是真正頭疼和考驗(yàn)樓市的時(shí)候。
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全面征收房地產(chǎn)稅大概率還得一段時(shí)間，但現(xiàn)在隔三差五的放點(diǎn)“風(fēng)”其實(shí)也挺好。
鍛煉下市場(chǎng)的耐受性，讓市場(chǎng)提前適應(yīng)下，別到時(shí)候只是搞個(gè)試點(diǎn)開(kāi)證，樓市就崩的五顏六色的。
真到了房地產(chǎn)稅下場(chǎng)試點(diǎn)的那一天，基本就相當(dāng)于給全國(guó)樓市做了全方位的體檢。
地方上的樓市，究竟是虛胖的大肚腩，還是精壯的八塊腹肌，房地產(chǎn)稅一試便知。
到底有沒(méi)有泡沫？如果有泡沫會(huì)有多大？泡沫消失后有多慘？這些曾經(jīng)被看多和看空樓市的兩邊人日常“辯經(jīng)”的東西，都在等一個(gè)官方答案的揭曉。
就這樣。
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